Куда движется недвижимость.

Опубликовано Опубликовано в рубрике рынок

1202826235_getfo_s.jpgКвадратные метры для жизни, терзания, куда бы отселить надоевшую дочку с зятем и негодяем-внуком (весь в папу!), источник средств на покупку машины, переезды и ремонты. И все это — недвижимость. Квартирный вопрос, по мнению классика, испортивший в свое время москвичей, имеет в нашем отдаленном от центра регионе свою специфику…
Статистический квадрат
Начнем, пожалуй, с обеспеченности жильем. По данным Мурманскстата (цифры взяты из статистического ежегодника за 2012 год), общий метраж жилфонда края превысил в 2011 году 19 миллионов квадратных метров, что составляет в среднем 24,5 квадратных метра на одного жителя. Мягко скажем, совсем не мало. В значительной степени столь благополучная ситуация связана, безусловно, не со строительством, а с серьезно сократившейся численностью населения. В 1989 году на Кольском полуострове проживало без малого 1,2 миллиона человек, сейчас — около 800 тысяч.
Так или иначе, но о необходимости развертывания жилищного строительства в Заполярье говорить просто недальновидно. Нет, безусловно, делить весь жилфонд края на количество жителей — все равно, что высчитывать среднюю температуру пациентов больницы. Кто-то ютится вчетвером в однокомнатной «хрущевке», кто-то живет в «деревяшке» с протекающей крышей и гнилыми полами. Люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, всегда были, есть и будут. Но увеличивать общую жилую квадратуру региона — значит, усложнять и без того непростую экономическую ситуацию. В частности, еще больше увеличится объем субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. В 2011 году их и так получали почти 15 процентов всех семей. В абсолютных цифрах сумма едва не достигла 1,264 миллиарда рублей. Куда уж больше-то?
Северное жилье дорого при строительстве и влетает в копеечку при эксплуатации. Девять месяцев отопительного сезона и пресловутая мазутозависимость (как говорится, все еще топим ассигнациями) делают жизнь за Полярным кругом дорогим удовольствием. Не лучше ли строить жилье в том же Белгороде или Курске и переселять туда северян (желающих найдется масса). А жилищные проблемы многосемейных граждан и обитателей ветхих и аварийных домов, которые при этом являются патриотами жизни в экстремальных условиях Севера, решать за счет освободившихся от переселенцев квартир.
Метр преткновения
Без поддержки государства решить жилищные проблемы большинству северян сложно. Так, по данным все той же статистики, в 2011 году реальная начисленная заработная плата в регионе выросла на 2,3 процента. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в Мурманске по информации Интернет-источников возросла за тот же период на 8,3 процента. В разные годы ситуация меняется в ту или иную сторону. Но факт остается фактом: недвижимость в гонке явно опережает зарплату. А значит, в пересчете на квадратные метры, значительная часть населения становится все менее и менее платежеспособной. Вряд ли смогут решить проблему и заемные средства.
— Современная структура российской ипотеки имеет достаточно сложную структуру и функционирование, — отмечает эксперт инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева. — На сегодня на рынке ипотечного кредитования находятся пять крупных игроков (Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Росбанк и Уралсиб). В совокупном отношении объем ипотечного рынка по итогам 2012 года составил 1,1 триллиона рублей, наблюдается его рост. К первому полугодию 2013 года в данной сфере можно выделить следующие тенденции: снижение конкуренции, развитие социальной ипотеки и увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке.
Буквально в последние месяцы ипотека начала удешевляться. С еще недавних 12 процентов годовых ставки снизились до 8 процентов и даже менее. Однако следует понимать, что ипотека — это палка о двух концах. На большую доступность кредитов рынок недвижимости тут же отвечает ростом цен.
Вкалывай да вкладывай
Так что говорить о большей доступности жилья для большинства граждан, в том числе и северян, пока не приходится. Северян выделим отдельно, поскольку немалая их часть хотела бы переехать в места с более благоприятным климатом. И основным, если не единственным источником платежных средств при этом для большинства, как и в советские времена, остается все та же имеющаяся квартира. Только в годы социализма квартиры меняли, а сейчас продают и покупают.
По предварительным прогнозам, в этом году ожидается, что объем сделок с недвижимостью в России составит около 7,5 миллиарда долларов. При этом отечественный рынок инвестиций в недвижимость уже два года подряд показывает положительную динамику.
— Инвестиции в недвижимое имущество всегда являлись одними из самых выгодных способов размещения денежных активов, — считает Александра Мальцева. — На сегодня инвестирование средств в объекты недвижимости способно приносить не меньшие дивиденды, чем приобретение акций, векселей и иных ценных бумаг. Данный способ вложения средств является наиболее привлекательным, достаточно простым и надежным. При этом, согласно финансовым исследованиям, в периоды прошедшего экономического кризиса, спрос на аренду жилья начинал интенсивно расти. Таким образом, инвестируя в объекты недвижимости, можно обеспечить себя своеобразной подушкой безопасности, особенно в условиях экономической нестабильности. В целом, в случае получения дохода от инвестиций в жилую недвижимость, целесообразнее выбирать небольшие по площади квартиры, поскольку они лучше продаются и пользуются спросом у арендаторов, а также приобретать квартиры в новостройках на раннем этапе строительства.
Мнение и рекомендации эксперта, безусловно, ценны. Перефразируя реплику известного персонажа, можно заметить: «Вкладывайте деньги в недвижимость! Если, конечно, они у вас есть». Но есть они, увы, далеко не у всех. И большинство в качестве финансового обеспечения при планировании переезда с Крайнего Севера могут рассчитывать только на имеющуюся здесь квартиру.
Северяне поневоле
Здесь кроется еще одна проблема. Стоимость жилья в Мурманске довольно низкая по сравнению с другими регионами. И речь не идет вовсе не о столицах. С ними все понятно. Еще в советские времена за комнату в коммуналке с 25 соседями (помню, кто-то из посетителей квартирного бюро — была такая организация до изобретения Интернета — с издевкой написал на полях фолианта с вариантами: «соседей маловато»!) в Ленинграде просили двухкомнатную квартиру в центре Мурманска. Ну а уж какую-нибудь «однушку» в Москве, как шутили злые языки, можно было запросто поменять на ПГТ в Оренбургской области. И с тех пор мало что изменилось. Разве что, повторюсь, на смену обмену пришли продажи.
По данным Интернет-источников средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в 2012 году составляла в Мурманске по разным оценкам от 33-36 до 38-41 тысячи рублей. Причем федеральные источники давали более низкие цифры.
Для сравнения, стоимость «квадрата» в Москве те же источники оценивали в 162,5 тысячи, Петербурге — 92,2 тысячи. Понятно: все та же средняя температура по больнице, но некую пропорцию можно вывести. Немногим отставал от столиц и Сочи (73,3 тысячи рублей).
Но, не имея серьезных накоплений, мурманчане также не могут перебраться, например, в Калугу (52,8 тысячи рублей за квадратный метр) и в подавляющее большинство областных центров смежных с Москвой регионов, Ростов-на-Дону (50,5 тысячи), Краснодар (46 тысяч) и так далее и тому подобное. Список городов можно продолжать почти до бесконечности. Худо-бедно доступны пока Курск (28,9 тысячи рублей за «квадрат»), Брянск (31,8 тысячи), Воронеж (36,7 тысячи).
В районных центрах стоимость квартир, конечно, ниже. Но квалифицированному персоналу очень трудно будет найти там работу. А значит, переезд поближе к лону природы могут позволить себе разве что пенсионеры.
Подобные обстоятельства искусственно сдерживают людей на Севере. Фактически купить жилье где-нибудь в южных областях (чаще всего в качестве летней резиденции) могут у нас только те, кто как раз успешен, а значит, востребован здесь, за Полярным кругом. Те же, кто сидит без работы и на субсидиях и кто хотел бы приложить свои силы в других регионах, за счет низкой стоимости жилья не могут покинуть Заполярье.